Was ist eine Mietkaution?

Was ist eine Mietkaution?

25. Mai 2020 0 Von TS_SR_AD2020

Es hat mit der Wohnung, beziehungsweise dem Haus endlich geklappt. Der Mietvertrag ist unterschrieben und die Freude groß. Doch mit dem Einzug in das neue Zuhause kommen auch einige Pflichten auf Sie als Mieter zu – eine davon ist die Mietkaution, um die sich die unterschiedlichsten Gerüchte ranken und die für entsprechend Unsicherheit sorgt. Ihnen diese Unsicherheit zu nehmen, ist im Folgenden unser Anliegen.

Häufige Fragen:

  1. Was ist eine Mietkaution?
  2. Wann ist die Mietkaution fällig?
  3. Welche Finanzierungsmöglichkeiten habe ich bei der Mietkaution?
  4. Welche Kautionshöhe darf der Vermieter verlangen?
  5. Wie lange darf die Mietkaution einbehalten werden?
  6. Was darf der Vermieter von der Mietkaution einbehalten?
  7. Bekomme ich Zinsen auf meine Mietkaution?
  8. Kann ich die Mietkaution auch in Raten bezahlen?

Was ist eine Mietkaution?

Der Begriff „Kaution“ ist ein Lehnwort aus dem Lateinischen. Es leitet sich von dem Wort „cautio“ ab, das mit „Vorsichtsmaßnahme“, beziehungsweise „Sicherheit“ übersetzt werden kann. Eine Mietkaution ist dementsprechend eine Mietsicherheit.

Die Mietkaution stellt für den Vermieter eine Risikominderung dar, denn sie kann verschiedenen Gefahren entgegenwirken. Beispielsweise, wenn Sie als Mieter aufgrund eines Arbeitsplatzverlustes oder eines anderen schwerwiegenden Lebenseinschnitts nicht mehr in der Lage sind, die Miete (vorübergehend) zu zahlen. Oder wenn der Vermieter feststellen muss, dass die neuen Bewohner Mietnomaden sind, die überhaupt kein Interesse daran haben, ihren (nicht nur) finanziellen Pflichten nachzukommen.

Neben ausbleibenden Mietzahlungen deckt die Mietkaution auch nicht erfolgte Begleichungen von Nebenkosten ab. Des Weiteren kann sie auch für die Durchführung von vertraglich verpflichteten Schönheitsreparaturen eingesetzt werden, die vom Mieter nicht durchgeführt wurden. Außerdem kann der Vermieter auf die Wohnungskaution zurückgreifen, wenn es darum geht, vom Mieter verursachte Schäden zu reparieren.

Umgekehrt gilt dies allerdings nicht: Sie als Mieter haben kein Recht, die Kaution ganz oder in Teilen zurückzuhalten, wenn Ihnen Mängel auffallen, die nicht oder noch nicht behoben wurden. Hier haben Sie rechtlich gesehen lediglich die Möglichkeit, die Miete selbst zu kürzen.

Die als Mietsicherheit verwendete Kaution muss übrigens nur dann gezahlt werden, wenn sie ausdrücklich im Mietvertrag aufgeführt ist. Allerdings wird wohl kaum ein Vermieter freiwillig darauf verzichten, so dass es äußerst unwahrscheinlich ist, dass Sie als Mieter darum herumkommen.

Wann ist die Mietkaution fällig?

Die Wohnungskaution ist – unabhängig davon, ob sie auf einmal oder in Raten (siehe auch unten: „Kann ich die Mietkaution auch in Raten bezahlen?“) gezahlt wird – zu Beginn des Mietverhältnisses fällig. Sollte in einem Mietvertrag stehen, dass sie im Vorhinein bezahlt werden muss, so ist dieser Passus nicht zulässig.

Das nicht rechtzeitige Zahlen der Mietkaution kann übrigens äußerst unangenehme Folgen für den Mieter haben. Nicht nur, dass der Vermieter verärgert ist und somit das Vertrauensverhältnis leidet. Entspricht der Rückstand der Mietsicherheit zwei Kaltmieten, ist der Vermieter zur fristlosen Kündigung berechtigt.

Welche Finanzierungsmöglichkeiten habe ich bei der Mietkaution?

Wenn Sie nicht über ein Erspartes verfügen, das Sie für die Wohnungskaution einsetzen können, beziehungsweise dieses aus verschiedenen Gründen nicht dafür einsetzen wollen, so stehen Ihnen diverse Alternativen zur Verfügung.

Kurzfristig am einfachsten ist es, einen Dispositionskredit in Anspruch zu nehmen. Allerdings ist diese Variante aufgrund meist zweistelliger Zinsen ziemlich teuer, weshalb Sie darauf nur im Notfall zurückgreifen sollten und auch nur dann, wenn Sie Ihr Konto relativ schnell wieder ausgleichen können.

Günstiger wäre da schon ein Ratenkredit, wobei Ihnen auch hier klar sein muss, dass dieser selbst auch Zinsen kostet, so dass Sie damit zum Teil deutlich mehr für die Wohnungskaution zahlen müssen, als wenn Sie diese anderweitig aufgebracht hätten.

Doch es geht auch ohne ein Mietkautionskonto. Wenn Ihr Vermieter es akzeptiert, haben Sie die Möglichkeit einer sogenannten Kautionsbürgschaft. Diese gibt es entweder als Bankbürgschaft oder als Kautionsversicherung und wird dem Vermieter in Form einer Bürgschaftsurkunde übergeben. Der Vorteil ist, dass Sie die üblichen drei Monatsmieten zur Mietsicherheit nicht aufbringen müssen. Hingegen als nachteilhaft ist es anzusehen, dass Sie die gezahlten Beträge auch dann nicht erstattet bekommen, wenn die Versicherung nicht in Anspruch genommen wurde. Und auch bei einer Bankbürgschaft müssen Sie mit zusätzlichen Kosten, wie etwa einer Kontoführungsgebühr, rechnen. Des Weiteren muss beachtet werden, dass Ihr Vermieter nicht dazu verpflichtet ist, sich auf eine Kautionsbürgschaft überhaupt einzulassen.

Mietkaution Höhe – Welche Kautionshöhe darf der Vermieter verlangen?

Grundsätzlich kann der Vermieter drei Monatsmieten von Ihnen als Mietkaution verlangen. Allerdings ist hierbei zu berücksichtigen, dass es Unterschiede bei der Mietform gibt.

In den meisten Fällen handelt es sich um eine sogenannte Wohnraummiete, bei der als Grundlage lediglich die Kaltmiete herangezogen wird. Das bedeutet, dass die Betriebskosten – wie etwa Kosten für Gebäudereiniger, Aufzug, Heizung, Wasser und Müllabfuhr – nicht mit in die Mietkaution Höhe einfließen dürfen. Beträgt die Nettomiete also 800 Euro und werden für die Nebenkosten 150 Euro veranschlagt, darf der Vermieter für die Wohnungskaution trotzdem nur maximal 3 x 800 Euro = 2.400 Euro verlangen.

Anders verhält es sich, wenn eine Pauschalmiete vereinbart wurde. Hierbei handelt es sich um eine „Flatrate“, bei der die Nebenkosten schon in der Miete enthalten sind. Und auch hier darf die Höhe der Mietsicherheit nur das Dreifache der Miete betragen. Das heißt, dass Sie dann – um bei obigem Beispiel zu bleiben – entsprechend 2.850 Euro zahlen müssten.

Wie so oft bestätigen auch hier Ausnahmen die Regel: Möchten Sie beispielsweise an der Wohnung bauliche Änderungen vornehmen, die der Vermieter nach dem Auszug wieder rückgängig machen möchte, so kann dieser eine zusätzliche Sicherheit für die Rückbaukosten verlangen.

Wie lange darf die Mietkaution einbehalten werden?

Grundsätzlich ist es für Sie als Mieter natürlich wünschenswert, den auf dem Mietkautionskonto vorhandenen Betrag beim Auszug so schnell wie möglich zurückzubekommen, schließlich handelt es sich dabei in der Regel um eine nicht gerade kleine Summe und mit dem Auszug aus der alten geht ja auch der Einzug in eine neue Wohnung einher, für die in der Regel ebenfalls eine Kaution gezahlt werden muss.

Zur Prüfung und Geltendmachung von Ansprüchen haben Vermieter nach § 548 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) bis zu sechs Monate Zeit. Allerdings gilt das nicht, wenn in dieser Zeit die Wohnung neu vermietet wurde; dann ist es so, dass Ihnen die Mietsicherheit sofort zurückgezahlt werden muss.

Zu beachten ist jedoch, dass die Abrechnung von Nebenkosten eine Ausnahme darstellt. Da diese lediglich einmal im Jahr erfasst werden, hat der Vermieter entsprechend bis zu zwölf Monate dafür Zeit. Jedoch müssen Sie in einem solchen Falle nicht auf die komplette Rückzahlung der Mietsicherheit warten, sondern Ihr Vermieter hat lediglich das Recht, einen Teilbetrag einzubehalten.

Da es einem nach so langer Zeit eventuell passiert, dass man diese Sache aus den Augen verliert: Sie sind verpflichtet, innerhalb von drei Jahren nachweislich aktiv dafür zu sorgen, dass der Vermieter Ihnen die Mietkaution zurückzahlt. Nach diesem Zeitraum ist die Verjährungsfrist – die ein halbes Jahr nach dem Ende des Mietverhältnisses beginnt – verstrichen und Sie haben keinen Anspruch mehr auf Ihr Geld.

Was darf der Vermieter von der Kaution einbehalten?

Grundsätzlich darf der Vermieter von der auf dem Mietkautionskonto angefallenen Summe all das einbehalten, was als offene Forderung gilt.

Zu den offenen Forderungen zählen beispielsweise Mietrückstände und nicht oder nicht vollständig beglichene Nebenkostennachzahlungen. Ebenso gehören dazu noch zu erwartende Nebenkostennachzahlungen, bei der die Höhe nicht absehbar ist.
Auch bei anfallenden Kosten für Instandsetzungen kann der Vermieter auf das Mietkautionskonto zurückgreifen; er kann damit Mängel beziehungsweise Schäden beseitigen.

Als Mangel gilt zum Beispiel eine vereinbarte Schönheitsreparatur, wie etwa das Streichen der Wände, die nicht durchgeführt wurde. Nicht als Mangel oder Schaden hingegen gelten normale Abnutzungen, die sich nicht vermeiden lassen, wie etwa ein verkalkter Duschkopf.

Ebenfalls darf die Kaution nicht für Arbeiten verwendet werden, die dazu dienen, die Wohnung aufzuwerten.

Bekomme ich Zinsen auf meine Mietkaution?

In § 551 Absatz 3 BGB ist festgelegt, dass wenn die Mietsicherheit in Form einer Geldsumme bereitgestellt wird, der Vermieter diese bei einem Kreditinstitut anlegen muss und zwar zu dem Zinssatz, der für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist üblich ist. Die entstehenden Zinserträge stehen nach Beendigung des Mietverhältnisses übrigens alleine Ihnen, dem Mieter, zu.

Gut zu wissen: Sollten Ihrem Vermieter Kosten für das Konto entstehen, auf dem die Mietkaution eingezahlt wird, so darf er diese nicht auf Sie abwälzen. Sie zählen nämlich zu den Verwaltungskosten und für diese muss er grundsätzlich selbst aufkommen.

Kann ich die Mietkaution auch in Raten bezahlen?

Ein Vermieter hat natürlich ein Interesse daran, solche Mieter in seine Wohnung, beziehungsweise sein Haus einziehen zu lassen, die über ausreichend Kapital verfügen, um auch finanzielle Durststrecken zu überwinden und somit die Miete auch in schlechten Zeiten zahlen können. Wenn ein Mieter also in der Lage ist, die komplette Wohnungskaution auf einen Schlag zu stemmen, deutet dies normalerweise auf ausreichend Rücklagen hin.

Da jedoch die dreifache Höhe einer Monatsmiete für die Mietkaution fällig werden kann, steht oftmals eine vierstellige Summe im Raum. Und selbst, wenn es für den Mieter machbar ist, kann es immer noch sein, dass das mit einem hohen Aufwand einhergeht. Aus diesem Grunde fragt sich mancher, ob auch eine Ratenzahlung möglich ist.
Wenn auch Sie dazu gehören, so haben wir eine gute Nachricht für Sie, denn der Gesetzgeber schreibt in § 551 Absatz 2 BGB die Möglichkeit der Ratenzahlung vor. Das heißt, dass eine im Mietvertrag festgeschriebene anderslautende Vereinbarung ungültig ist, wie unter Absatz 4 desselben Paragraphen nachzulesen ist.

Im Falle, dass die Mietsicherheit in Raten gezahlt wird, gilt folgende Regelung: Der Vermieter muss es dem Mieter ermöglichen, die Mietkaution in drei Teilen zu begleichen. Die erste Rate ist zu Beginn des Mietverhältnisses zu zahlen, die zweite im Folgemonat und die dritte einen Monat später.

So vorteilhaft diese Methode auch klingt, so hat sie auch einen entscheidenden Nachteil: Sie müssen in diesem Falle drei Monate doppelte Miete bezahlen und haben in diesem Zeitraum weniger Geld für weitere wichtige Dinge, die mit einem Umzug anfallen, wie etwa neue Möbel.

Fazit

Die Mietkaution ist eine für den Vermieter wichtige Form der Absicherung, die zu Beginn des Mietverhältnisses fällig wird und auf die er fast nie verzichten wird, da er so über ein probates Mittel gegen Zahlungsausfälle seitens des Mieters verfügt.

Für den Mieter wiederum kann die Wohnungskaution eine hohe finanzielle Belastung bedeuten, da ein Betrag von bis zu drei Mieten auf das Mietkautionskonto eingezahlt werden muss. Allerdings wird der Betrag zugunsten des Mieters verzinst, wovon dieser bei Beendigung des Mietverhältnisses profitiert.

Der Gesetzgeber sieht jedoch vor, dass ein Mieter auch die Möglichkeit der Ratenzahlung hat. Dies hat zu drei Teilen in den ersten drei Monaten ab Vertragsbeginn zu geschehen. Ist der Vermieter einverstanden, gibt es alternativ zum Mietkautionskonto die Mietkautionsversicherung, die für den Mieter eine Minimierung des finanziellen Aufwandes bedeutet.

Ist das Mietverhältnis beendet, so hat der Vermieter in der Regel drei bis sechs Monate Zeit, dem Mieter die Kaution zurückzuzahlen, wobei er einen Teil bis zu zwölf Monate für die Betriebskostenabrechnung zurückhalten kann.